Image: 

Инвестирование у частников продолжает набирать популярность. И это выглядит закономерным, если сравнить ставки по депозитам в отечественных банках и условия, под которые инвесторам предлагают вложить деньги в частных финансовых компаниях. Но есть свои нюансы и в этом случае, и о них инвесторам – физлицам и юрлицам - лучше знать заранее. Подробности – в этой статье.

Чем клиентов привлекают в частные компании?

Доходностью. Для сравнения: депозиты в банках предполагают ставки от 0,3 до 2,25% годовых, в то время как инвестиции через частные компании порой предлагаются в 18% годовых в валюте.

Как это возможно? В общем-то, легко: белорусское законодательство позволяет частным лицам выдавать займы под проценты. А способом обеспечения обязательств может выступать залог недвижимости.

Это выглядит следующим образом.

С одной стороны, есть предприниматель, которому срочно нужны деньги в долг. При этом он не может получить кредит в банке – все-таки процедура длительная и сложная, да и требования банки выдвигают серьезные.

С другой стороны, есть частное лицо или организация, которое имеет свободные деньги и хочет вложить их выгоднее, чем под 2,25%, которые предлагает банк.

С третьей стороны есть фирма-посредник, задача которой – найти и познакомить предпринимателя, нуждающегося в деньгах, и инвестора, который ищет варианты вложить деньги.

В итоге предприниматель возьмет деньги в долг у инвестора под высокую ставку, а фирма-посредник получит комиссионное вознаграждение. В качестве гарантий погашения долга предприниматель отдаст инвестору свою недвижимость в залог.

По какому принципу действуют частные кредитные компании?

По словам Артема, специалиста по работе с инвесторами компании «Спектр финансовых решений», их организация не работает с теми, кому нужна небольшая сумма до зарплаты. Клиенты этой компании – представители малого и среднего бизнеса, а также частные лица и организации, имеющие свободные средства и готовые стать инвесторами для первой категории.

– Сроки инвестирования – от полугода до 2 лет. Бывает, что необходимо и на три месяца перехватить какую-то сумму – в каждом случае сроки оговариваем индивидуально. При этом мы работаем с суммами от 5 тысяч долларов. Наш контингент – это, в большинстве случаев, предприниматели, которым условно нужно налоги заплатить, у них горят сроки, они не успевают получить кредит в банке, им нужно это делать более оперативно. Кому-то по банку не хватает суммы. А под залог эту сумму можно получить, – объясняет Артем. – Люди берут деньги на определенные цели, рассчитывают заранее, каким образом они это будут возвращать. В залог идет чистая недвижимость, где никто не прописан – ни несовершеннолетние дети, ни дети-инвалиды. Например, в квартире, которая принимается под залог, максимум может быть прописан один собственник или вообще никого. Это может быть не только квартира, но и коммерческая недвижимость, где в принципе никто не может быть прописан.

Помимо квартиры или коммерческой недвижимости в залог принимают частный дом, коттедж, дачу, дачный участок, гараж и даже комнату.

В вышеупомянутой компании инвестору предлагают получить 18% годовых в валюте. Соответственно, нуждающийся в деньгах предприниматель берет заем под аналогичную ставку, дополнительно уплачивая единоразовую комиссию компании-посреднику. При этом максимальные сроки размещения средств для инвестора (и, соответственно, «кредитования» для предпринимателя) составляют 48 месяцев.

Оформление документов в нотариальной конторе тоже происходит за счет предпринимателя-заемщика.

Буква закона

В соответствии с белорусским законодательством, залогодержателем может выступать не только компания (например, банк), но и частное лицо. Процесс взаимодействия заемщиков и инвесторов в части залогового имущества осуществляется в соответствии с Главой 23 (статьи 315 – 339) Гражданского кодекса Республики Беларусь. Сам по себе процесс выдачи займов под проценты тоже описан в Гражданском кодексе (статьи 141, 308, 353, 760 - 765).

Договор о залоге (так же, как и договор займа) обязательно заключается в письменной форме и удостоверяется нотариально. После этого договор залога необходимо зарегистрировать и в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Инвестору выдается сертификат о государственной регистрации ипотеки, а на недвижимость заемщика (в нашем случае предпринимателя) накладывается обременение (ее нельзя перезаложить либо продать без разрешения инвестора). Если предприниматель окажется недобросовестным заемщиком и не будет погашать долг, инвестор через суд сможет добиться справедливости и вернуть вложенные деньги за счет реализации залогового имущества.

Для заемщика могут быть назначены и дополнительные штрафные санкции:

– У нас по договору займа в случае неуплаты в течение двух месяцев наступают штрафные санкции в размере 20% займа. Если сумма под залог составляла, например, 50 тысяч долларов, то это будет 10 тысяч долларов сверху, что является достаточно большим штрафом, поэтому люди пытаются подобную просрочку не допускать. Если три и более неоплаты, договор о передаче недвижимости вступает в силу – она отчуждается и идет на реализацию, – рассказывает Артем.

То есть заложенная недвижимость, разумеется, не переходит в собственность инвестору-залогодержателю. Она продается, и за счет вырученных средств инвестору возвращаются деньги, проценты и выплаты, связанные со штрафными санкциями.

Перед тем как принять решение об инвестировании, инвестору следует обратить внимание на следующие моменты:

  1. Действительно ли заемщик является собственником недвижимости, которая принимается под залог. Для этого попросите его предоставить свидетельство о праве собственности на недвижимость. А данные обо всех собственниках (их может быть несколько) можно получить в кадастровом агентстве.
  2. В квартире, комнате, частном доме, коттедже не должно быть лиц, регистрация которых делает продажу недвижимости невозможной. Например, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, выставить на продажу ее будет очень сложно, а в некоторых случаях – вообще невозможно. Информация о том, кто зарегистрирован в квартире, содержится в развернутой копии лицевого счета, которую выдают в расчетно-справочных центрах.
  3. Если квартира приобреталась в браке, в котором супруги продолжают находиться – потребуется согласие «второй половинки», даже если супруга или супруг собственника в квартире не зарегистрированы. Информацию о семейном статусе собственника можно получить в архиве ЗАГСа.
  4. Изучите кредитную историю заемщика-залогодателя. Ее можно получить в Кредитном регистре Национального банка. Убедитесь, что там не зафиксировано существенных просрочек, и что в целом кредитная нагрузка небольшая.
  5. Проверьте, не было ли имущество заложено ранее. Если было, то первоочередное право истребования долга за счет залога будет находиться у первого из залогодержателей-инвесторов. И только потом – будут удовлетворяться требования других залогодержателей. Информация о залогах хранится в кадастровом агентстве.
  6. Не поленитесь провести независимую оценку недвижимости – сколько за нее возможно будет выручить в случае продажи по минимальной рыночной стоимости. Если квартира стоит 50 тысяч долларов, из этого не следует, что комната будет оценена в 25 тысяч долларов, если заемщик – собственник комнаты. Эта недвижимость на рынке может стоить 10-15 тысяч долларов, а то и меньше. Такие услуги оказывают специальные компании и частные оценщики, прошедшие аттестацию.
  7. Уровень личного дохода, степень прибыльности предприятия заемщика. Инвестор должен понимать, насколько заемщик платежеспособен. Документы с такой информацией может предоставить сам заемщик – в зависимости от того, кто хочет взять у вас в долг, это может быть как выписка о движении средств по расчетному счету ИП из обслуживающего его банка, так и бухгалтерский баланс полноценной компании. Если вы не можете сами разобраться в этих документах, покажите их бухгалтеру.
  8. Узнайте у заемщика, застраховано ли передаваемое в залог имущество. Если нет – следует принять меры к его страхованию (в соответствии со статьей 324 Гражданского кодекса). Страхуется имущество за счет заемщика, поэтому скрывать наличие страховки смысла нет – он сам покажет полис при его наличии.
  9. Обратите внимание, кто в соответствии с договором будет нести ответственность за сохранность имущества, передаваемого в залог. Обычно в договорах, заключаемых между заемщиком и инвестором-кредитором, ответственность за сохранность имущества, ставшего предметом залога, несет заемщик, особенно если он продолжает пользоваться этим имуществом. Но Гражданский кодекс предполагает варианты.
  10. Проверьте репутацию самой компании-посредника между инвестором и заемщиком – не является ли она однодневкой, иначе инвестор можете оказаться наедине с рядом неприятных ситуаций, должник не сможет выплатить проценты и вернуть одолженные средства. Поищите информацию на сайте Единого государственного регистра юрлиц и ИП, почитайте отзывы в интернете.

Будьте готовы заплатить за вышеперечисленные проверки. Выдача всевозможных справок нередко стоит денег. Если, к примеру, выписку из Кредитного регистра Нацбанка есть возможность получить бесплатно, то независимая оценка двух-трехкомнатной квартиры потянет на 150-200 рублей.

Также учтите, что большинство вышеперечисленных справок и выписок выдадут только собственнику. Так что собирать документы в любом случае придется через него. Если потенциальный заемщик отказывается предоставлять справки – это должно стать поводом задуматься о его добропорядочности.

Подводя итоги, отметим: вышеописанный механизм предоставления займов под залог законен. Однако инвесторам в любом случае необходимо внимательно изучить договоры, которые они подписывают, и обязательно показать их независимому эксперту-юристу или нотариусу. Это избавит от неожиданностей, которые могут «вытекать» из договоров – вдруг инвестору «забудут» о них сказать в компании-посреднике?  


Автор: Елена Ковалева